关于2022年中国住房工作任务，今年政府工作报告首次明确指出，房地产要“探索新的发展模式”。笔者认为，这意味着要通过具体政策让房地产市场发展模式转型，而不是把房地产当作刺激经济增长的工具。

在中国房地产市场发展初期，高房价推高土地价格，从而增加了地方政府的土地财政收入，促进了经济增长，相比之下，市场对保障性住房关注并不多。这种房地产市场发展模式存在一定缺陷，许多问题及风险都由此而生。对此，中国相关机构在2020年推出、2021年实施的关于房地产企业融资“三条红线”的政策，对平抑房价发挥了初步作用，但与此同时，由于现存的制度路径依赖，关于中国房地产发展新模式的探索还是一个漫长的过程。

中国国家统计局最近公布的数据显示，2022年1-2月份，商品房销售面积同比下降9.6%，住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额下降了19.3%，住宅销售额下降22.1%。其中值得注意的是，住宅销售额下降的幅度大于住宅销售面积下降的幅度，两者相差达到8个百分点以上，这种情况是2007年以来首次出现。2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有46个和30个，同比下降城市分别有24个和39个。从数据来看，受疫情和外部环境的冲击，今年年初中国房地产市场仍然呈现疲弱状态。

从今年4月央行发布的金融统计数据来看，第一季度居民新增贷款只有7539亿元，同比少增3940亿元。2月份数据也显示居民的住房按揭贷款下降达16.9%。这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。

针对这种情况，部分地方政府的房地产调控政策开始松动，如中央关于征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降；地方政府的限购限贷政策全面松绑，多个地方政府出台限制房价下跌令，推出各种购买住房补贴政策等。

上述尝试有可能给目前存在下行压力的房地产市场带来一些好于预期的变化，但希望通过放松房地产调控政策来刺激房地产市场及保证经济增长并非易事，原因有四个方面。第一，只要“房住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策的全面松绑尺度应该会有所约束；第二，经过20多年发展，中国房地产的存量已经太大，国内地市居民的住房持有度达89%以上。有人估算，目前中国的存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下城市特别是四线城市，住房过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘的可能性不大；第三，在住房过剩的城市，随着房价下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场存在不确定性。当然还有更重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。根据中国国家统计局今年公布的数据，2021年末大陆31个省区市总人口为14.126亿人，全年出生人口1062万人，人口出生率为7.52‰。人口出生率下降是影响市场预期一个重要方面。此外，今年以来，互联网大厂裁员消息不断，从各互联网大厂披露的消息看，裁员原因有多种，但经营业绩下滑似乎是最直接的动因。这不仅意味着这些公司在职员工薪资将有可能减少，还有不少员工面临着失业的风险。而这个群体是前几年最有实力购买住房的大军，如果他们对收入预期下降，国内房地产市场的住房需求将会同时受到影响。

还有，如果目前仍然要把房地产作为刺激经济增长的工具，就意味着要用托市政策来推高房价，否则投资者很难进入市场。而过高的房价不仅会增加不少地方住房过剩的压力，进一步吹大房地产泡沫，还会离房地产持续健康发展的模式越来越远，风险也会进一步增加。

因此，今年2月，国新办就推动住房和城乡建设高质量发展举行发布会，住房和城乡建设部副部长倪虹表示，2022年，还是毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。（作者是青岛大学经济学院教授）